صرفاً دعاوی سرقفلی و تخلیه

نظریه ادارة حقوقی دادگستری مبنی بر عدم زوال حق سرقفلی در صورت زوال حق کسب و پیشه به دلایل تخلفات مندر در مادة 14 قانون روابط موجر و مستاجر

شماره نظریه : 7/98/956
شماره پرونده : ح 659-1/92-89
تاریخ نظریه : 1398/10/10

استعلام :
موضوع: با توجه به سابقه شرعی سرقفلی موجر یک باب مغازه در سال 1359 به صورت سرقفلی به مستأجر واگذار می‌کند بعدا مستأجر که مالکیت سرقفلی را نیز دارد مرتکب تخلف می‌شود. س: 1-آیا مقررات مربوط به فسخ اجاره عین مستأجره در مورد سرقفلی نیز جاری است؟ 2-آیا طبق بندهای ماده 14 و 15 قانون روابط موجر و مستأجره موجر می‌تواند در صورت وجود جهات ماده 14 همان قانون بدون پرداخت حق سرقفلی درخواست تخلیه عین مستأجره را بنماید یا اینکه سرقفلی متفاوت از حق کسب و پیشه است تو صرفا حق کسب و پیشه ساقط می‌شود؟ 3-با فرض ساقط نشدن حق سرقفلی آیا دادگاه مجاز به صدور حکم تخلیه در قبال پرداخت سرقفلی است یا اینکه مستأجر مستقلا برای مطالبه سرقفلی طرح دعوی نماید؟ 4-با فرض عدم اسقاط حق سرقفلی و جواز دادگاه به صدور حکم به استرداد وجه سرقفلی در قبال تخلیه چنانچه ظرف شش ماه موجر نسبت به پرداخت حق سرقفلی اقدام نکند آیا مشمول ملغی اثر شدن حکم برابر قسمت اخیر ماده 19 قانون روابط و موجر و مستأجر می‌شود یا خیر.

نظریه می اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
1- در فرض سؤال که موجر سرقفلی یک باب مغازه را به مستأجر واگذار کرده است و اجاره مذکور مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 است واگذاری حق سرقفلی باعث نمی شود که ملک مذکور از شمول مقررات مربوط به قانون یادشده از جمله مقررات مربوط به حق فسخ و تخلیه خارج شود. 2- نظر به این که حق سرقفلی ناشی از توافق مالک و مستأجر است و این حق پس از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 نیز در حقوق ایران به رسمیت شناخته شده و از جمله در ماده 9 آیین‌نامه قانون تعدیل مال‌الاجاره مستغلات مصوب 15/11/1317 به آن تصریح شده است و وضع مقرراتی در خصوص پیدایش و زوال حقی با عنوان کسب و پیشه» به حکم قانون، در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 که در مقام حمایت از مستأجر بوده است، به حقوق ناشی از توافقات طرفین عقد که ممکن است در قالب شروط ضمن عقد نیز ایجاد شود، خللی نمی رساند و در فرضی که دادگاه احراز کند در قرارداد اجاره مشمول قانون سال 1356 نیز طرفین حق سرقفلی پیش‌بینی کرده‌اند، زوال حق کسب و پیشه ناشی از حکم قانون، به حق سرقفلی مقرر بین طرفین خللی وارد نمی‌کند و ارزیابی ریالی آن با لحاظ نکات فنی به عمل می‌آید. 3- مطالبه سرقفلی در فرض سؤال مستم طرح دعوای مربوط مانند دعوای تقابل است. 4- با توجه به تفاوت های ماهوی حق سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت، حکم به استرداد سرقفلی از شمول ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 خروج موضوعی دارد.

سرقفلی و حق کسب و پیشه دو عنوانی است که در سابقة تقنینی قانونگذار ما مشاهده می شود. هر دو از حقوق مالی محسوب و از همة مزایا و اوصاف این حقوق تبعیت می کنند. ابته در حقوق ما این دو حق دارای سابقة زیادی نمی باشد و از ابداعات حدود پنجاه سال اخیر قانونگذار است. واژة سرقفلی قبل از این که توسط قانونگذار به رسمیت شناخته شود و احکام آن تقنین شود، در عرف و نزد کسبه و بازاریان از قدیم الایام بوده است و با توجه به اینکه یکی از منابع حقوق، عرف است، این عرف نانوشته بعداً بدلیل ضرورت های اجتماعی در کسوت قانون آمده است.

سرقفلی در فرهنگ لغت معین این گونه تعریف شده است: حقی که بازرگان و کاسب نسبت به محلی پیدا می کند به جهت تقدم در اجراه، شهرت، جمع آوری مشتری و غیره»

در فرهنگ دهخدا نیز در تعریف سرقفلی چنین آمده است: چیزی که از کرایه دار سرای . یا دکان بگیرند و آن مزد گشودن قفل است که داخل کرایه نیست. حق آب و گل. حقی که مستاجر را پیدا آید در دکان و یا حمام و یا کاروان سرایی و امثال آن و او آن را به مستاجر بعد خود تواند فروخت.

استاد دکتر جعفری لنگرودی در ترمینولوژی حقوقی ذیل کلمة سرقفلی آورده اند: پولی که مستاجر ثانی (به معنی اعم) به مستاجر سابق در مورد انتقال اجارة بلاعوض می دهد و همچنین مستاجر اول به موجر مالک می دهد»

اصطلاح سرقفلی اولین بار در قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 1339 به کار رفته است و با تغییر مختصری در قانون سال 56 با عنوان حق کسب و پیشه آمده است.

مرحوم دکتر کاتوزیان  در تعریف عامل و جهانی سرقفلی چنین می گوید حقی است بر مشتریان دائم و سرمایه تجارت خانه. و این حق را در فارسی مایة تجارت» می توان ترجمه کرد. ولی سرقفی در حقوق ایران مفهومی بدین وسعت ندارد؛ حق سرقفلی که قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 به  حق کسب و پیشه یا تجارت» تعبیر کرده حقی است که به موجب آن مستاجر متصرف در اجاره کردن محل کسب خود بر دیگران مقدم شناخته می شود و در عرف بازار نیز وقتی می گویند سرقفلی مغازه اش را فروخت یعنی آن را تخلیه کرد و به دیگری واگذار نمود و این مفهوم هیچگاه شامل انتقال سرمایه تاجر و نام تجاری او نمی شود» (ضمیمة کتاب حقوق مدنی، عقود معین، چاپ اول، دانشگاه تهران، 1356 ص 62)

ادارة حقوقی قوه قضائیه در نظریة شمارة: 72/313/92 مورخ: 1372/04/19 در تعریف سرقفلی می گوید: سرقفلی همان حق کسب و پیشه یا تجارت است که طبق تبصرة 2 مادة 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 به مستاجر همان محل اختصاص دارد. بین این دو اصطلاح عرفی و قانونی تفاوتی نیست و هر دو به یک معنی است».

دعاوی مربوط به سرقفلی بیشتر پیرامون تخلیة اماکن تجاری دارای سرقفلی و یا حق کسب و پیشه است. با توجه به اینکه قانونگذار در قانون سال 56، برای مستاجر و صاحب حق کسب و پیشه یک سری تکالیفی را مقرر و از یک سری مسائل منع نموده است و در صورت وقوع موارد مندرج قانونی، مستاجر را متخلف و مالک را مستحق اعادة محل کسب می داند، این دعاوی از دعاوی پرشمار و پرتیراژ محاکم دادگستری است. از قبیل تخلیه محل کسب بدلیل، انتقال له غیر، بدلیل تغییر شغل، تعدی و تفریط، عدم پرداخت اجاره بها و 

این دعاوی از دعاوی پیچیده و دارای اختلاف نظرات بسیار زیادی بین محاکم است که دفاع در این گونه دعاوی مستم احازه بر مقررات ناسخ و منسوخ، آراء، نظریات می و رویة قضایی است.

تیم وکلای پایه یک دادگستری دارالوکاله وکیل قانون»

نظریه اداره خقوق در مورد مسائل مربوط به تخلیه و سرقفلی

شماره نظریه : 7/97/1323
شماره پرونده : 69-92/1-521
تاریخ نظریه : 1397/05/03

استعلام :
15-آیا درخواست صدور دستور تخلیه فوری بر اساس قانون سال 76 به استناد قرارداد فی مابین که ماهیت قرارداد رهن کامل می باشد و اجاره بها در قرارداد وجود ندارد ولی قرارداد دارای مدت و به امضای دو شاهد می باشد مشمول صدور دستور تخلیه فوری می باشد یا به دلیل اینکه ناظر به عقد اجاره نبوده و اجاره بهاء ندارد مشمول رد دادخواست می باشد؟ 16-چنانچه دستور تخلیه صادر شود و مستأجر نسبت به آن اعتراض نماید و قاضی شورا پس از رسیدگی به اعتراض وفق ماده 17 آئین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر سال 78 رأی صادر نماید آیا رأی قاضی باید وفق مواد 25و 26و27 قانون شوراهای حل اختلاف قابل اعتراض در دادگاه های حقوقی اعلام شود و یا اینکه رأی مزبور قطعی می باشد؟ 26-چنانچه قاضی شورا در راستای تقاضای دستور تخلیه فوری ملک تجاری مبادرت به صدور دستور تخلیه به دلیل اتمام مدت قرارداد وفق قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 نمایند و مستأجر در زمان ابلاغ مفاد دستور تخلیه به شورا مراجعه و ادعا نمایند که طبق مفاد تصریج شده در قرارداد اجاره استنادی پرونده دارای حق سرقفلی نیز در مورد اجاره می باشد دراین حالت آیا قاضی شورا بایستی از دستور عدول نمایند و یا اینکه مستاجر وفق ماده 5 قانون فوق الذکر باید دعوای مطالبه سرقفلی در دادگاه مطرح نمایند و اعتراض وی اقدامی ندارد و در صورتی که قائل به نظر اول باشیم آیا قاضی باید پرونده را بایگانی نمایند یا اینکه با قرار عدم صلاحیت پرونده را به دادگاه حقوقی ارسال نمایند و یا اینکه باید ضمن اجرای دستور تخلیه به اجرای احکام دستور بدهیم که سرقفلی را وفق تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 به نرخ روز محاسبه و به هنگام تخلیه به مستاجر پرداخت شود؟ 28-در دعوی فک رهن که بانک یا مرتهن طرف دعوی قرار نمی گیرد و به علت عدم طرح دعوی به طرفیت مرتهن قرار رد دعوی صادر می شود. س: 1-چه ضرورتی به طرف دعوی قرار دادن مرتهن وجود دارد؟ در صورت رسیدگی و صدور قطعیت آن و وجود جایگاه ورود و اعتراض ثالث و امکان طرح دعوی چه حقی از وی زائل می گردد؟2-بنا به اصل بی طرفی محاکم آیا جانبداری از مرتهن تلقی نمی گردد و از طرف دیگر ایجاد هزینه و ضرر برای خواهان به تبع آن به وجود نمی آید؟ 32-چنانچه مستأجر در اعتراض به دستور تخلیه مدعی تمدید شفاهی قرارداد گردد و شکایت خود را در راستای ماده 17 آئین نامه قانون رواقط موجر و مستأجر مطرح نماید که قرارداد اجاره سال 93 به اتمام رسیده و پس از آن موجر تاکنون از وی اجاره بها دریافت می نموده. الف-آیا ادعای تمدید از مستاجر معترض قابل قبول است؟ و در واقع تا چه مدت زمان مشخصی بعد از انقضای مدت قرارداد اجاره از موجر تقاضای دستور تخلیه مورد پذیرش قرار می گیرد چنانچه مثلاً یک سال و یا بیشتر بعد از انقضای قرارداد اجاره موجر تقاضای دستور تخلیه نمود موضوع حمل بر تمدید می باشد و آیا تمدید باید همانند شرایط قرارداد کلیه کتبی باشد یا با شهادت شهود و قرائین نیز قابل اثبات است؟ آیا در صورت پذیرش ادعای تمدید ضرورتی در اثبات غایت زمان تمدید شده می باشد؟ با همین که طرفین به سبب مراضات حاصله مدتی علاوه بر قرارداد اجاره رابطه استیجاری را ادامه دادند تمدید محقق شده است؟ ب-چنانچه موجر درخواست تخلیه فوری باستناد یک قرارداد اجاره کتبی و دارای امضاء دو شاهد را نمود که بعد از اتمام قرارداد طرفین مجدداً در ذیل قرارداد را تا زمان مشخصی با تراضی تمدید کرده اند منتهی صرفاً آن را امضاء نموده اند و شهودی بر این امر وجود نداشت آیا با این وصف مشمول تخلیه فوری می باشد؟ یا اینکه به دلیل اتمام مدت قرارداد قبلی که شرایط دستور تخلیه با امضاء دو شاهد داشته و تمام شد و طرفین با امضای مجدد اراده جدید و قرارداد ثانویه ای را به وجود آورده اند که امضای دو شاهد را ندارد و مشمول دستور تخلیه نیست؟ ج-چنانچه مستأجر به دستور تخلیه شکایت به دلیل جعل در اجاره نامه مطرح نماید آیا رسیدگی به شکایت در صلاحیت قاضی شورا است یا اینکه مستاجر ابتدا بایستی شکایت کیفری در دادسرا مطرح و بعد از اثبات به شورا مراجعه نماید؟ چنانچه رسیدگی در صلاحیت قاضی شورا باشد و ادعای جعل و انکار در خصوص امضای موجر با شهود در رسیدگی موثر باشد آیا نیاز به رسیدگی در این خصوص وجود دارد یا خیر
 

نظریه می اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
- نوع و ماهیت قرارداد تابع قصد مشترک طرفین است که از مفاد آن و سایر اوضاع و احوال قضیه احراز می شود نه عنوان آن بنابراین در فرض سوال صرف عنوان قرارداد یا تعیین مبلغی به عنوان وجه الرهانه به معنای نفی رابطه استیجاری فی مابین طرفین، نیست که در هر حال تشخیص آن با مرجع قضائی مربوط است. 16- ماده 17 آئین نامه اجرائی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 ناظر به ماده 5 قانون مزبور است و مقصود از شکایت در این مواد، طرح دعوای مستقل اعم از حقوقی یا کیفری در مرجع ذی صلاح مربوط است( نه اعتراض به دستور در مرجع صادر کننده دستور) بدیهی است رأی صادره در مقام رسیدگی به دعوای حقوقی یا کیفری مزبور از لحاظ قابلیت یا عدم قابلیت تجدیدنظر تابع عمومات و مقررات مربوط است. 26- در فرض سوال که قاضی شورای حل اختلاف دستور تخلیه ملک تجاری را صادر کرده است و مستأجر بعد از ابلاغ مفاد دستور تخلیه به شورا مراجعه و براب مفاد قرارداد اجاره استنادی، مدعی حق سرقفلی شده است، به نظر می رسد قاضی شورای حل اختلاف باید با عدول از دستور صادره قرار عدم صلاحیت به شایستگی دادگاه عمومی حقوقی مربوط صادر کند و در هر حال با توجه به ماده 4 قانون روایط موجرو مستأجر دارای حق سرقفلی است موکول به ایداع سرقفلی می باشد که برابر مقررات مربوط توسط دادگاه تعیین می شود. 28- در دعوای خریدار علیه فروشنده ملک( راهن) مبنی بر فک رهن، هرگاه مقصود، اام خوانده به انجام تعهدات خوذد وایجاد مقدمات لازم برای فک رهن باشد، قابل استماع است و اینکه مرتهن طرف دعوا قرار نگرفته است، مانع استماع دعوا و صدور حکم نیست النهایه حکم با حفظ حقوق مرتهن صادر می شود. 32-الف- اولا: در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 زمان خاصی برای ارائه تقاضا موجر مبنی بر تخلیه مورد اجاره به لحاظ انقضای مدت تعیین نگردیده است صرف تأخیر موجر در ارائه درخواست صدور دستور تخلیه موجب خروج موضوع از شمول قانون یاد شده یا تمدید اجاره نیست و شورای حل اختلاف باید مطابق مقررات مربوط نسبت به صدور دستور تخلیه مورد اجاره اقدام نماید. ثانیا: هرگاه بعد از صدور دستور تخلیه و ابلاغ مفاد آن به مستأجر، وی به شورای حل اختلاف مراجعه کند و مدعی تمدید قرارداد اجاره شود چنانچه تمدید اجاره مستند به سند رسمی و یا سند عادی واجد شرایط مقرر در ماده 3 قانون روابط موجرو مستأجر 1376 باشد، قاضی شورای حل اختلاف باید از دستور صادره عدول کند در غیر این صورت چون ادعای مستأجر مستم رسیدگی قضائی پس از طرح دعوای مقتضی وفق ماده 5 قانون مذکور و ماده 17 آئین نامه اجرائی آن است، قاضی شورای حل اختلاف مواجه با تکلیفی نیست. ب- تمدید قرارداد اجاره نیز باید واجد شرایط مقرر در ماده 3 قانون موجرو مستأجر باشد تا قاضی شورای حل اختلاف بتواند بعد از انقضاء مدت تمدید شده دستور تخلیه را صادر کند. ج- هرگاه بعد از صدور دستور تخلیه و ابلاغ مفاد آن، مستأجر به شورای حل اختلاف مراجعه کند و مدعی جعل در اجاره نامه شود، قاضی شورای حل اختلاف با تکلیفی مواجه نیست بلکه مستأجر وفق ماده 5 قانون روابط موجر و مستأجر 1376 و ماده 17 آئین نامه اجرائی آن می تواند شکایت کیفری یا دادخواست حقوقی خود را مطابق عمومات به مرجع قضائی صالح تقدیم کند.

نظریه اداره حقوقی دادگستری در مورد وضعیت حقوق مستاجرِ دارای حق کسب و پیشه در صورت تخریب مغازه

شماره نظریه : 7/97/2443
شماره پرونده : 97-29/1-2443
تاریخ نظریه : 1398/05/16

استعلام :
نظریه می اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

الف و ب- صرف‌نظر از آن‌که تخریب اعیانی به معنای تلف کلی عین مستأجره نمی‌باشد؛ زیرا در اموال غیرمنقول، عین مستأجره اعم از عرصه و اعیان است و در برخی موارد حتی بدون بازسازی می‌توان از عرصه استفاده کرد، در مواردی که مستأجر در عین مستأجره دارای حق کسب، پیشه یا تجارت و یا حق سرقفلی است، به نظر می‌رسد با تخریب اعیانی، حق مذکور (لااقل در حد اولویت در استفاده از عین مستأجره) از بین نمی‌رود و در صورت تردید، بقای این حق استصحاب می‌شود؛ هم‌چنان که رأی اصراری شماره 6-1377 هیأت عمومی حقوقی دیوان عالی کشور بر همین اساس صادر شده است. راجع به نحوه استیفای حق مستأجر فروض مختلفی مطرح می‌شود؛ فرض نخست آن‌که تخریب مغازه در اثر حادثه قهری باشد. به نظر می‌رسد در این فرض باید با استفاده از قاعده و ملاک مواد 114، 129 و594 قانون مدنی بین حقوق موجر و مستأجر جمع نمود. بنابراین هرگاه موجر حاضر به بازسازی عین‌ مستأجره نباشد، با توجه به این‌که تخریب توسط وی صورت نگرفته است، امکان اام موجر به بازسازی وجود ندارد؛ اما اگر موجر حاضر به بازسازی ملک و اقدام قانونی برای تخلیه ید مستأجر نباشد، مستأجر می‌تواند به دادگاه مراجعه کند و با تجویز دادگاه با هزینه و حساب خود عین‌ مستأجره را با رعایت ضوابط و مقررات و حقوق متصوره در حدود بنای تخریب شده و حتی‌المقدور شبیه‌سازی معماری آن، تجدید بنا کند. ب- فرض دوم آن است که تخریب به وسیله موجر انجام پذیرد که اام وی به بازسازی نیز امکان‌پذیر است و فرض دیگر آن است که تخریب به وسیله شخص ثالث باشد؛ ضمن آن‌که حق مستأجر به شرح فرض نخست محفوظ است، مراجعه به ثالث به لحاظ مسؤولیت مدنی وی نیز امکان‌پذیر است.

شماره نظریه : 472/95/7
شماره پرونده : 59-812-21
تاریخ نظریه : 1395/03/05

نظریه می اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
الف) تمامی دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره، جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه» در صلاحیت قاضی شوراهای حل اختلاف است و طرح دعوای تخلیه ممکن است به سبب انقضاء مدت اجاره باشد و یا به سبب فسخ یا انفساخ قرارداد اجاره بنابراین موضوع در صلاحیت شوراهای حل اختلاف است. ب) دعاوی راجع به مطالبه وجوه مربوط به اموال غیر منقول ناشی از عقود و قراردادها از جمله مال‌الاجاره تا نصاب مقرر در قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394 در صلاحیت شوراهای مزبور می‌باشد و دعاوی راجع به خسارات وارده به اموال غیر منقول و نیز اجرت‌المثل ایام تصرف اموال یاد شده که فاقد منشأ قراردادی است، از صلاحیت شوراهای یاد شده، خارج است.